É muito comum em um transação imobiliária, encontrarmos imóveis que não estão regularizados.
Cerca de 50% do imóveis brasileiros necessitam de algum tipo de regularização imobiliária, e por consequência, sofrem uma desvalorização de até 35% de seu valor de mercado.
São diversos os tipos de irregularidades, mas o mais comum é a falta de efetivação da escritura pública e o respectivo registro imobiliário na matrícula do imóvel.
Este título tem o objetivo de comprovar a propriedade do bem, e como diz aquele ditado “quem não registra, não é dono”- a demora para a efetivação do registro pode acarretar até a perda da propriedade de forma definitiva.
PROBLEMAS DO IMÓVEL IRREGULAR
Ao adquirir um imóvel irregular, pensamos estar realizando o sonho da casa própria, e o único desejo é poder usufruir daquilo que foi realizado, mas é no momento da venda que encontramos o real problema, e eles podem ser diversos:
- Aquisição do imóvel através de contrato particular de compromisso ou promessa de compra e venda – o famoso “contrato de gaveta”, que apesar de ser válido e poder ser levado a escritura e registro futuramente, não garante a propriedade, apenas a posse;
- Aquisição através de procuração pública – procedimento que também ao garante a propriedade do imóvel;
- Aquisição de imóvel em loteamento irregular;
- Aquisição de imóvel pendente de inventário, divórcio ou partilha, ou até mesmo penhorado.
Eu poderia citar diversas outras situações que podem tornar o sonho da casa própria, num pesadelo sem fim e que já fez muita gente ter esse sonho arruinado.
Fato é que, todas essas situações trazem insegurança para a sua propriedade, desvalorização para o seu imóvel e uma certa precariedade para qualquer transação futura.
COMO REGULARIZAR UM IMÓVEL
É preciso ter em mente que nenhuma instituição bancária, que são instituições sólidas, aceitam os riscos e os problemas que a falta de regularização pode acarretar à um imóvel, por não assumirem esses riscos, não concedem financiamento imobiliário se o imóvel não estiver regular, devidamente registrado em nome dos proprietários e com todas as averbações de construções matrícula.
O advogado imobiliário é imprescindível para essas solução dessas questões!
A assessoria que um advogado especialista, muitas vezes visto como desnecessário, burocrático ou caro, poderá gerar uma ganho expressivo ao vendedor com a regularização imobiliária, que valorizará sua propriedade, trará segurança jurídica às transações imobiliárias e ainda garantirá a propriedade do imóvel, com o seu devido registro.
Os principais documentos a serem analisados são:
- a matrícula do imóvel;
- a escritura pública ou contrato de compra e venda;
- documentos de identificação das partes, devendo observar que, caso algumas das partes possua união estável, os documentos do(a) companheiro(a) serão importantes para análise, assim como, do cônjuge quando forem casados;
- todos os documentos e informações que detalharão a transação imobiliária, tais como, o preço, forma de pagamento, documentos relativos à posse.
QUAL É A FORMA DE REGULARIZAR O IMÓVEL?
Com a documentação em mãos, será feito a análise de cada caso, justamente para poder oferecer as partes interessadas as melhores soluções, levando em consideração:
- quais são as possibilidades da regularização;
- se existe mais de um meio para essa regularização e quais seus desdobramentos;
- quanto tempo levará para a conclusão;
- estimativa dos custos dessa solução;
Algumas regularizações são simples, como a averbação de uma construção, que via de regra dependerá da liberação de um habite-se junto ao município da cidade em que o imóvel estiver situado. Em outros casos será necessário um inventário, um registro de dissolução de união estável ou de um divórcio, uma usucapião, etc.
São diversas as formas de regularização de um imóvel, por isso há necessidade de análise de cada caso com cautela e expertise, já que o caminho errado poderá determinar se a regularização demandará alguns meses para sua solução ou décadas em algum processo judicial para ser solucionado.
PREVENIR É MELHOR QUE REMEDIAR
Apesar de existirem muitos remédios jurídicos para a solução dessa questão, a prevenção será sempre o melhor remédio.
Quando realizamos os procedimentos de regularização de forma preventiva temos em nossas mãos o poder de decisão, seja ele adquirir um imóvel irregular ou não, nesse caso é importante verificar qual o tipo dei irregularidade e se ela é solucionável.
Em outro ponto, quando falamos da venda de um imóvel irregular, é necessário observar se o fato desse imóvel estar com uma irregularidade não acarretará um prejuízo no valor de mercado desse imóvel, que caso regularizado poderia ser vendido por um preço mais vantajoso ao vendedor.
Normalmente, quando se procura pelo profissional especialista a negociação já está em andamento, as partes não possuem tempo razoável para solução dessas irregularidades, o que gera insegurança, desconfiança e até mesmo a perda da oportunidade da transação imobiliária.
E ai, você consegue entender a importância da regularização de um imóvel?
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